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最近山东乳山银滩的海景房没人要，一是海景房低至1800/平。09年20万买的，如今13万出手，11年亏损35%，再加上资金成本和这些年的通胀，那真是赔的啥都不剩。

二是乳山的开发商跨过半个中国到湖南找的投资人跟团来旅游，号称被逼买房，不买房导游不准睡觉，后来事情反转说是他自愿购买，这样做只是为了退房。

接连的热搜事件能够透露出当地房地产的一些端倪，到底是什么情况，今天我们就来捋一捋。

1800/平的海景房真的存在吗？确实有，而且还有更便宜的，在乳山银滩二三十万一套的房子琳琅满目，十几万一套的一抓一大把。如果买套50平左右的小户型，不到10万元就可以搞定，而且还是海景带精装120平的一线中产理想户型，这里首付只要3万1。

心动不心动，这里为你提供了鹤岗之外的另外一种平价选择，让普通人住上海景房不再是梦

乳山银滩是怎样凭借海景房闻名全国的呢？银滩早在上世纪的90年代就开始开发了，奈何那会生不逢时，全国人民的买房热情还没这么高，中途停滞了。

到了2000年左右，时机差不多又重新启动了，03年的时候一栋栋的海景房犹如雨后春笋拔地而起，这段时间乳山的房地产投资额是一步一个三级跳，从8000多万元来到了05年的7个多亿，到07年的时间已经达到了35亿。

基本到2010年左右的时间达到了高潮，到2011年之后，竣工面积开始日渐萎缩。乳山政府在当年还叫停了普通海景房的规划和开发，到2013年，乳山市房地产的竣工面积已经不到

2010年高峰时候的一半了。不少的开发商跑路，烂尾楼随处可见。

伴随着整个海景房开发的周期是销售模式的变化，最早这些房子是卖给本地人的，奈何本地人并不买账，人家平时看海看得多了，也不觉得有多向往。反而担心潮湿、大风等各种问题。

再说乳山市所有的城镇农村人口加起来也只有50多万，每家买一套也填不满这些小区，这可愁坏了开发商。

怎么办呢？他们把目光放宽到了山东省内，首先找到了同样有海的青岛，青岛的房价肯定比乳山高得多，沿海一线的房子基本上是有钱人专属，把青岛人拉来一看。嚯，这房子便宜，海景梦原来这么容易实现，刷卡！

再后来拉客慢慢发展到了东北和西北，这里的人没怎么见过海呀，来了一看大海呀全是水，站在沙滩上吹吹海风，原来这就是面朝大海，春暖花开啊。

真爽！来一套！后续开发商们发现，这个路子好用，还得靠外地人。2009年的时候就发展到北京、天津地区了。磨刀霍霍准备向北京的人们下手，经常遭受沙尘暴肆虐的北京人下车吸了第一口空气，就把持不住了，开始想象老了以后在这里被爽翻了的场景，再一打听价格这里一套房只是北京的零头，便宜得想哭。有些不差钱的土豪们一买就是好几套，当时的新房价格已经冲到大几千了。

那会有个北京的大爷来了没买，给直接扔沙滩上了，被央视曝光给了市场沉重一击，后来北方已经慢慢玩臭了，开发商们开始重新开展长江流域和东南省份。所以呢一般老韭菜是北方的居多，新韭菜南方的居多，这其中大部分是跟着看房团过来的。不少的团都是不收钱，还管吃管住，有一些收个百八十的意思一下。跨越大半个中国吃住全包，老人们也是很开心的。

羊毛出在羊身上，旅游团的成本自然要从游客买房的高额佣金里来。

老年人是开发商最喜欢的金主

首先老年人辛苦了一辈子，尤其是这些出来旅游的，手里面多少有点存款，买得起。

二是银滩当地的环境好，人少安静，正中了大城市老年人的软肋，养老地产的最佳目标就是他们。

三是这帮老年人一般很少接触网络，信息闭塞不了解当地的负面信息，也失去了敏锐的辨别能力，成交率高。

四是老年人爱扎堆，张大妈去超市领了2斤免费鸡蛋，回头就告诉了一块跳广场舞的李大妈

用不了一小时，整个小广场的舞友们都知道了，跟他们把关系搞好了，老年人容易帮你带人来。

这就是为啥当地房产销售培训的时候，让销售顾问认顾客做干爹干妈，很多老头老太太见多了是是非非，内心不相信亲人，反而特别相信那些看起来热情友善的外人。没事回去给你家老人上上课吧，免得他们踩雷要跟着擦屁股。

参加过购物旅游团的人都知道，那种情况下销售一顿吹，增值保值、养老必备，再加上超低的首付承诺百分之多少的返佣，当场签约折上折转化率特别高。大爷大妈们不知不觉就把定金交了，久而久之大家都有了默契，你单独去售楼处是不接待的，人家做的就是看房团的生意。新房卖给你七八千一平，实际上同样地区的二手房只要三四千，买到手立马贬值一半。

庄家成功利用了老头老太太们的信息不对称，赚到了差价，看房团会故意把时间安排得很紧，也根本不给老头老太太们接触当地人的机会，所以他们根本不知道这里的二手房如此便宜，这些房子，土地成本极低大头就在建筑成本，一平不到两千，利润还是很可观的。

虽然老头老太太们套进去了，但是一些开发商的老板们可是名利双收。一边拿着房地产协会颁发的先进企业奖牌，一边悄无声息地完成了移民。

这里我们不妨重新思考两个问题：

一是真假海景房的问题

有一些海景房是本身聚集了城市的各项优秀交通、教育、医疗等等资源，在此基础上还附加了海景，那自然是稀缺资产。比如陆家嘴、深圳湾，海景是给优秀地段锦上添花，注定只属于少数人，价格肯定不菲。

还有一些海景房除了海景，几乎什么都没有，卖的就是海景的溢价。这种旅游型的、养老型的地产，踩雷的可能性很大，房子的价值一定是背后资源的总和，没有哪里的房子单单因为景色好就疯狂增值的，鸟语花香的大别墅很可能比不上旁边有个重点学校的老破小。

二是什么样的房子才是便宜的房子

单看眼下的价格3千/平很便宜，3万/平贵的想骂娘，但是真是前者更便宜吗？3千/平的房子过了10年打了5折，3万/平的过了10年涨到了10万/平。到底是哪个贵哪个便宜呢？价格告诉你，当时一定是3万/平的便宜，因为后来买的人更多了，价格上涨了，而3千/平的没人接手，所以价格修正大幅下降，3千也是买贵了，现在只值1500。

买房一定要用发展的眼光来看房价，而不是单单盯着现在的价格横向比较，为什么当地的房价现在会如此的惨烈了，首先肯定是供大于求，当地的风景虽好，但是赚不到钱呀。本地的年轻人留不住，又吸引不来外来人口，杀鸡取卵式的营销方式也无法一致持续，大量被割的人渴望甩掉包袱，想要尽快卖掉就只能忍痛割肉疯狂降价。

还有规划问题，这些房子并不是在乳山市区，而是为了追求海景，沿着东西20公里长的海岸线，建了200多个海景房项目，也没有规划商业用地，全是住宅。沿海就这么长的一个细条，根本无法形成配套规模的发展，你在楼下开个小商店都开不起来，本来入住率就惨，旁边小区的人也不可能跨越千山万水，就为了来你这买包华子，出租车路上跑半天，见不到人 也不可能过来拉活，所以这里购物基本靠赶大集，出行主要靠小蹦蹦。

养老的美好畅想也没法落实，由于入住率太低，特别是冬天，养老的人群都回家了，剩下不到1%，供热公司也没办法，为了一两户集体供暖那不得赔死。寒风凛冽老两口只能在屋里抱团取暖了，想养老医疗条件最起码得好一点吧，至少有个头疼脑热能有地方去，真正住在这里了，发现及其不方便，医保卡也用不了，医疗条件有限，去医院也不方便，真要出了问题，还得“打回原籍”。

随着年龄的增加以及对大海新鲜度的降低，来这里的人也越来越少了，恶性循环，房价就继续下降，这种房子还能买吗？实在想体验海边的生活租几个月他不香吗？租金非常便宜，一般的酒店公寓也就几百块钱一个月，要是年租更便宜，两三千块钱包年的很多，干嘛要押那么多的资金在这种劣质资产上。

包括很多度假型的地产都可以以此作为参考，当然如果你想玩一把现实版的寂静岭，感受一栋楼里只有你自己的绝对安静，体验夜路上漆黑一片中夹杂着几点灯光的刺激，买这里没问题。还有一点也是别处很难给你的，那就是体验一房恒久远，包袱永流传。

带着你的时光记忆，基本买到手这辈子他就跟定你了。有人说买这种房子就像有钱人买豪车

买爱马仕，重在享受买时候的快感。但是你买辆豪车、买个包包出了门还能装，跟别人说你在银滩买了套海景房，别人可能转过身去，立马默念一声傻×。

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